每經(jīng)記者：陳利 每經(jīng)編輯：魏文藝| 2024年4月10日 星期三 |NO.1 廣州停止審批新增公寓等類住宅項目據(jù)新京報，4月9日，網(wǎng)傳消息稱，廣州停止審批新增公寓。當(dāng)天下午，記者從廣州市規(guī)劃和自然資源局多個處室獲悉，該局確實于2024年4月2日發(fā)布過《廣州市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于停止審批商務(wù)公寓等類住宅項目的通知》。據(jù)廣州市規(guī)自局多位工作人員透露，為加強廣州市商業(yè)服務(wù)業(yè)用地及混合用地上建設(shè)的商業(yè)、辦公及新型產(chǎn)業(yè)類項目管理，嚴(yán)遏將上述項目變相改造為具備長期居住功能的商務(wù)公寓等“類住宅”建筑的行為，切實發(fā)揮公共設(shè)施基本功能，維護健康有序的房地產(chǎn)市場秩序，廣州市規(guī)自局提出相關(guān)意見。其中規(guī)定，在全市范圍停止新的公寓等類住宅項目的規(guī)劃審批，編制土地出讓方案時不得出現(xiàn)有關(guān)公寓等類住宅的表述，已出讓且規(guī)劃審批通過的公寓等類住宅項目，可按原規(guī)定繼續(xù)辦理后續(xù)審批手續(xù)。點評：這體現(xiàn)了地方政府為維護房地產(chǎn)市場秩序、堅持房子是用來住的不是用來炒的定位所做出的政策調(diào)整。該措施可以從源頭上遏制將商業(yè)服務(wù)業(yè)用地等變相用于住宅開發(fā)的現(xiàn)象，促使土地資源更多地用于商業(yè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，有助于引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。對開發(fā)商而言，新政策的變化將會影響到項目布局和利潤空間，企業(yè)需及時調(diào)整戰(zhàn)略應(yīng)對政策變動。NO.2 代建TOP5企業(yè)新增簽約規(guī)模占比近六成據(jù)中指研究院統(tǒng)計，今年一季度，房地產(chǎn)代建企業(yè)累計規(guī)模前五門檻近200萬平方米，前五企業(yè)新增代建規(guī)模占比為58%。其中，藍城集團以548萬平方米新簽約規(guī)模位列行業(yè)第一；藍綠雙城和旭輝建管的代建新簽約面積分別為495萬平方米和336萬平方米，位列第二和第三。2024年初，融創(chuàng)對外正式官宣了融者共創(chuàng)這一代建平臺，在今年前3個月以245萬平方米的新簽約代建面積位列行業(yè)第四；碧桂園旗下的鳳凰智拓建管則實現(xiàn)新簽約代建面積190萬平方米，位列行業(yè)第五。由于房地產(chǎn)代建的本質(zhì)是品牌和管理輸出，較早入局、擁有較強品牌影響力的頭部企業(yè)前期積累了大量的經(jīng)驗，在業(yè)務(wù)拓展方面具有優(yōu)勢，行業(yè)整體保持著較高的集中度。點評：房地產(chǎn)代建市場因門檻較高、對企業(yè)品牌和管理經(jīng)驗要求較嚴(yán)苛，導(dǎo)致頭部企業(yè)擁有明顯優(yōu)勢，且通過規(guī)模化經(jīng)營進一步鞏固其市場領(lǐng)先地位。這種高度集中的市場結(jié)構(gòu)可能會對新進入者構(gòu)成挑戰(zhàn)，可能導(dǎo)致競爭局勢長期維持穩(wěn)定，但也可能抑制行業(yè)創(chuàng)新和價格競爭力的提升。NO.3 成都中心城區(qū)4宗宅地攬金近14億元4月9日，成都中心城區(qū)出讓4宗宅地，全部成交，共收金約13.9億元。其中，備受關(guān)注的地塊是高新區(qū)大源板塊兩宗“連襟”地塊，出讓面積分別約為16畝和13畝，均為純住宅用地，容積率2.0，起始樓面價均為18000元/平方米。最終，16畝地塊經(jīng)過53輪競價，由新綠色置業(yè)以樓面價23200元/平方米競得，溢價率28.89%；13畝地塊經(jīng)過48輪競價，亦由新綠色置業(yè)以樓面價22800元/平方米競得，溢價率26.67%。這兩宗地塊均刷新交投于2022年7月12日以樓面價22500元/平方米摘得的桂溪街道地塊價格，目前占據(jù)高新區(qū)樓面價TOP1、TOP2的位置。點評：盡管房地產(chǎn)市場整體處于調(diào)整期，但優(yōu)質(zhì)地塊仍然具有較高投資價值，尤其是在核心區(qū)域或發(fā)展?jié)摿Υ蟮牡貐^(qū)。新綠色置業(yè)高溢價得地，表明開發(fā)商對于成都房地產(chǎn)市場的信心，但過高的溢價也可能增加未來項目的成本壓力，對后續(xù)的銷售價格以及市場供求關(guān)系產(chǎn)生影響。NO.4 去年房地產(chǎn)大宗市場交易量同比回升據(jù)第一太平戴維斯報告，2023年全國房地產(chǎn)大宗市場交易量同比回升，錄得總成交金額約2292億元。其中，一線城市成交額錄得約1693億元，同比上漲超過22%。一線城市成交占全國成交總額約74%。對于2024年的房地產(chǎn)大宗交易市場展望，第一太平戴維斯預(yù)計，宏觀環(huán)境——房地產(chǎn)政策及財政政策的放松，將進一步刺激投資人進行資產(chǎn)配置。與此同時，內(nèi)資買家仍將成為主要驅(qū)動，寫字樓仍為主流標(biāo)的物。隨著房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整、人口老齡化、服務(wù)消費疫情后增長等因素，保租房、康養(yǎng)、社區(qū)零售商業(yè)及酒店等資產(chǎn)受到投資人中長期的關(guān)注。點評：這反映了市場對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的穩(wěn)定需求，尤其是在宏觀環(huán)境和政策放松的背景下，投資者對房地產(chǎn)市場信心增強。而非傳統(tǒng)房地產(chǎn)資產(chǎn)類型如保租房、康養(yǎng)設(shè)施等因應(yīng)社會需求變化而受到關(guān)注，也預(yù)示房地產(chǎn)投資重心可能在向多元化與專業(yè)化領(lǐng)域轉(zhuǎn)移，這對行業(yè)來說既是機會也是挑戰(zhàn)。NO.5 上海一豪宅競價1904輪拍出1.28億元4月9日，阿里拍賣平臺顯示，上海市長寧區(qū)劍河路2000弄57號房產(chǎn)，最終經(jīng)過1904輪出價，以1.28億元價格成交，溢價率33.59%，樓面單價21.34萬元/平方米。根據(jù)拍賣文件顯示，該標(biāo)的資產(chǎn)建筑面積600.31平方米，評估價1.127億元，一拍起拍價9584.99萬元，保證金就需要繳納900萬元。即使如此，此次拍賣依然吸引了3人報名參與競價，并吸引了19027次圍觀，憑借此熱度還登上了阿里拍賣平臺“上海法拍房圍觀榜”TOP10。點評：法拍房的熱度及高溢價說明市場中仍有大量的流動性和對于高端房產(chǎn)的追捧。上海作為一線城市，優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)尤其是位于中心區(qū)域的豪宅，因其稀缺性和不可復(fù)制性依舊吸引著高凈值人群。但如此激烈的競價也可能反映了目前房地產(chǎn)市場中部分區(qū)域、部分細分市場的價格泡沫，這對于追求短期高回報的投資者可能是有利的，但也存在一定的投資風(fēng)險。